熱錢(qián)泛濫房?jī)r(jià)上揚(yáng) 宏觀政策決定房?jī)r(jià)走勢(shì)

促進(jìn)劑

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) house.focus.cn 2004年10月25日09:36 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
<B>陶冬</B>
  　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)于今年５～７月飽受宏觀調(diào)控的“驚嚇”，成交低迷，價(jià)格回落。不過(guò)近月價(jià)格陸續(xù)有所復(fù)蘇，個(gè)別城市甚至又重新“火”了起來(lái)。中國(guó)的房地產(chǎn)真的面臨一個(gè)新的牛市？
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<>　　筆者認(rèn)為，中國(guó)樓市的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力可能被高估。推動(dòng)近年樓市上揚(yáng)的是過(guò)量的流動(dòng)資金，制造近月樓市“小高潮”的仍然是過(guò)量的流動(dòng)資金。
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<>　　<B>熱錢(qián)泛濫 房?jī)r(jià)上揚(yáng)</B>
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<>　　在前幾年買(mǎi)房熱中，國(guó)家和企業(yè)提供了大量的補(bǔ)貼，購(gòu)買(mǎi)力于是因住房改革而被一次性拔高。真正想買(mǎi)樓又買(mǎi)得起樓的基本上已經(jīng)買(mǎi)了，升級(jí)換樓還沒(méi)有形成勢(shì)頭。近年樓價(jià)上升過(guò)快，與普通市民的收入水平、購(gòu)買(mǎi)能力脫節(jié)，在各地甚為普遍。但是這種脫節(jié)暫時(shí)被過(guò)量的流動(dòng)資金所掩蓋。所謂過(guò)量流動(dòng)資金就是熱錢(qián)泛濫。在過(guò)低的銀行利率和負(fù)實(shí)際利率下，大量資金從產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域向資產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，通過(guò)投機(jī)炒作生財(cái)。
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<>　　近期樓市的反彈能否持續(xù)，取決于過(guò)量的流動(dòng)資金能否持續(xù)，取決于溫州的熱錢(qián)、山西小煤窯的熱錢(qián)能否維持。４月底開(kāi)始的宏觀調(diào)控政策曾經(jīng)導(dǎo)致信貸的全面截流，體系內(nèi)的流動(dòng)資金量也出現(xiàn)急減。但是，信貸緊縮對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響正在迅速減退。不僅銀行已恢復(fù)對(duì)國(guó)有企業(yè)大量基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的融資，而且在銀行仍貸不到資金的民營(yíng)企業(yè)也通過(guò)“體外循環(huán)”的黑市資金、民營(yíng)信用社、社會(huì)集資、民間拆借渡過(guò)了資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。今天的中國(guó)，企業(yè)好像又都不缺錢(qián)了，雖然不是完全不缺錢(qián)。國(guó)有企業(yè)的大量基建項(xiàng)目重新上馬，民企多少也拿到了資金。
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<>　　但是，大量?jī)?chǔ)蓄／資金脫離銀行搞體外循環(huán)，也給決策層帶來(lái)巨大的困擾。體外循環(huán)的資金幾乎沒(méi)有受到任何監(jiān)管，壞賬可能性相當(dāng)高。這不僅帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能制造社會(huì)不安定因素。資金體外循環(huán)的根源在于儲(chǔ)蓄利率過(guò)低，無(wú)法適應(yīng)新的通貨膨脹環(huán)境。筆者估計(jì)，在過(guò)去兩個(gè)月中，大約１０００億至１４００億人民幣本應(yīng)進(jìn)入銀行體制的儲(chǔ)蓄，因利率水平過(guò)低而直接進(jìn)入民間信貸。這對(duì)銀行不啻是一個(gè)沖擊。而體外循環(huán)的資金量正逐月上升。解決資金體外循環(huán)的根本出路在于加息，將目前過(guò)低的利率水平“正常化”。政治上的考慮可以減慢加息的速度，但筆者認(rèn)為它很難扭轉(zhuǎn)利率“正常化”的過(guò)程。當(dāng)利率上升兩三厘，甚至更多時(shí)，相信熱錢(qián)數(shù)量會(huì)大幅減少。
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<P>　　<B>宏觀政策決定房?jī)r(jià)走勢(shì)</B>
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<P>　　有人指出新出臺(tái)的土地管理政策，減少了土地供應(yīng)量，加速了樓價(jià)上升的步伐。筆者對(duì)此不以為然。新的土地政策會(huì)影響兩三年后樓宇供應(yīng)量，但今明兩年供應(yīng)至少是充沛的，可能屬偏多。發(fā)展商們都在加快建樓速度，趁樓市“小高潮”盡早賣(mài)樓減債。帶動(dòng)樓市價(jià)格上升的主要還不是供應(yīng)，而是需求。需求是一把“雙刃劍”。當(dāng)價(jià)格預(yù)期看漲時(shí)，熱錢(qián)涌入，拉動(dòng)真正需求和虛假需求上揚(yáng)。不過(guò)，當(dāng)價(jià)格預(yù)期看跌時(shí)，需求可能一夜間消失。過(guò)去一年中汽車(chē)需求大旺和大冷是價(jià)格預(yù)期對(duì)需求變化和消費(fèi)者行為的影響的最好注解。
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<P>　　如果熱錢(qián)減退，則中國(guó)的樓市危矣。今天大多數(shù)城市的樓價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本地購(gòu)買(mǎi)力的實(shí)際承受能力。新的潛在購(gòu)房人士的總體收入水平較已購(gòu)買(mǎi)住房人士的收入水平為低。當(dāng)然，盡管在政策上連續(xù)出手打擊“樓市泡沫”，但政府本身并不希望樓市大跌。因?yàn)榻裉斓臉莾r(jià)對(duì)財(cái)富、消費(fèi)以至社會(huì)安定有著重大的影響。
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<P>　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起和個(gè)人收入的提高是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)的過(guò)程，它會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的升溫和資產(chǎn)價(jià)格的升值。我們正在見(jiàn)證的人類(lèi)歷史上前所未有的大規(guī)模和快速度城鎮(zhèn)化也會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)住房的需求。但是，這并不意味著樓市價(jià)格一直會(huì)直線(xiàn)上升，也不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有周期性波折。許多城市的樓價(jià)水平已經(jīng)脫離了本地居民的購(gòu)買(mǎi)能力。在那里，樓價(jià)在近期調(diào)整與否以及調(diào)整多少，取決于政府下一步的宏觀政策。筆者認(rèn)為，宏觀調(diào)控還會(huì)持續(xù)，甚至加大力度。如果這樣，支撐樓市的熱錢(qián)便難以為繼。 </P>